Présentation de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000
I – Les principes et objectifs.
La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains rénove la politique urbaine et adapte les outils juridiques aux réalités modernes en alliant, pour la première fois, des questions d’urbanisme, d’habitat et de déplacements. Elle s’appuie sur trois principes fondamentaux :
- l'exigence de solidarité, pour assurer le développement cohérent des territoires urbains, péri-urbains et ruraux qui forment ensemble un même bassin de vie, d'habitat et d'emploi, pour engager, dans les quartiers anciens et dégradés, des actions fortes de renouvellement urbain, pour assurer la mixité sociale dans des villes plus équilibrées, grâce à une plus grande diversité de l'habitat à l'échelle des quartiers, communes et agglomérations, dont l'Etat devra être le garant ;
- développement durable et qualité de la vie, pour que le développement des villes soit respectueux des territoires qui les entourent, dans un souci d'économie de l'espace et d'équilibre avec les espaces ruraux, pour intégrer dans le développement économique et les choix d'urbanisation, des enjeux de qualité urbaine et de protection de l'environnement, pour donner une priorité nouvelle aux autres modes de déplacement que l'automobile ;
- démocratie et décentralisation. Le droit doit être lisible : il faut donc simplifier les règles et les rendre accessibles à chacun, en privilégiant le dialogue et le débat public sur la procédure. Les responsabilités respectives de l'Etat et des collectivités locales dans l'application des orientations nouvelles données aux politiques urbaines doivent être claires, avec l'affirmation de la responsabilité première des collectivités territoriales dans la mise en œuvre, à l'échelle la plus pertinente, des objectifs que la Nation s'assigne par la loi.
La loi s'articule autour de trois objectifs majeurs.
- Définir un meilleur équilibre des agglomérations.
- Réussir la mixité urbaine.
- Assurer une offre d'habitat diversifiée et de qualité.
II – La loi SRU et les copropriétés
La loi solidarité et renouvellement urbains comporte un volet très important relatif aux copropriétés. Les copropriétés en difficulté et les syndicats de copropriétaires étaient une des pré-occupations majeures du législateur lors de l’élaboration du projet de loi SRU. Il importait en effet de prendre des mesures d’aide au rétablissement du fonctionnement de ces syndicats, voire même, le cas échéant, de procéder à la restauration des immeubles. Sans pour autant procéder à une réforme en profondeur du statut de la copropriété, il a également tenté de porter remède aux difficultés les plus sérieuses apparues depuis quelque trente-cinq ans dans l’application de la loi du 10 juillet 1965. D’une logique de protection des droits des copropriétaires sous-jacente dans la rédaction initiale de la loi de 1965, on passe, avec la réforme du 13 décembre 2000, à une logique différente de sauvegarde de la copropriété et de son patrimoine collectif.
Les différentes mesures peuvent être classées sous trois rubriques.
Des mesures préventives et de transparence de l’état de la copropriété :
- Interdiction de mettre certains immeubles en copropriété : immeubles dangereux ou taudis (immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou d’insalubrité), logements de surface réduite ou insuffisamment équipés, immeuble de grande hauteur sans avis favorable en matière de sécurité.
- Diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d’immeubles construits depuis plus de quinze ans.
- Obligation faite au syndic de tenir un carnet d’entretien (décret du 1er juin 2001).
- Introduction de nouvelles règles budgétaires et comptables : budget prévisionnel, budget de travaux (décret du 27 mai 2004), plan comptable spécifique aux copropriétés (décret et arrêté du 14 mars 2005), compte bancaire ou postal séparé
Des mesures de protection du syndicat des copropriétaires pour éviter les blocages et les difficultés financières :
- Simplification des règles de majorité de l’assemblée générale.
- Assouplissement du mécanisme de scission volontaire.
- Procédure accélérée de recouvrement des provisions impayées.
- Recouvrement des frais de relance facilité.
Des mesures curatives destinées au traitement des copropriétés en difficulté :
- Modification de l’administration provisoire : extension des pouvoirs de l’administrateur provisoire et cessation du mandat du syndic, création d’une procédure de scission judiciaire des copropriétés en difficulté et élargissement du dispositif d’information au préfet et au maire de la commune concernée.
- Adaptation de la procédure du plan de sauvegarde :
- Elargissement de la liste des personnes habilitées à demander un plan de sauvegarde.
- Intégration des propriétaires et des locataires au sein de la commission d’élaboration du plan.
- Généralisation géographique des plans de sauvegarde.
- Allongement à cinq ans de la durée des plans de sauvegarde.
- Acquisition de lots de copropriété et portage provisoire par les organismes d’HLM (décret du 1er avril 2003).
- Renforcement des aides financières : ouverture obligatoire du FSL aux propriétaires occupants remplissant les conditions de l’article 1er de la loi du 31 mai 1990.
- La loi SRU a entamé le processus de réforme de l’Agence nationale de l’habitat, considérée comme un partenaire majeur dans la mise en œuvre de la politique de l’habitat. A cette fin, elle élargit les compétences de l’Agence à l’ensemble des aides accordées pour le parc privé et fait de l’intervention sur les copropriétés fragiles ou dégradées l’une des priorités de l’Agence.
Source : www.coproprietes.org
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